Оценка недвижимости

Оценка движимого имущества

Оценка бизнеса

Оценка недвижимости

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (для удобства работы с нашим ресурсом, оценка воздушных и морских судов описана в разделе оценка движимого имущества).

Мы классифицируем объекты недвижимости на следующие виды:

• Жилая недвижимость (квартиры, дачные, садовые дома, коттеджи);
• Коммерческая недвижимость (офисные, складские, торговые и др. помещения; офисные, складские, торговые и др. здания);
• Сооружения и передаточные устройства (резервуары, трубы, эстакады, дороги, линии электропередач, кабельные линии, железнодорожные пути, мосты, канализации);
• Земельные участки (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли лесного фонда и другие категории земель);

  Оценка недвижимости  может выполняться и использоваться в следующих ситуациях:

1. Купля-продажа объекта недвижимости(совершения сделки купли – продажи в отношении объекта недвижимости). Существуют достаточно крупные объекты недвижимости и при определении их рыночной стоимости задействовано много различных ценообразующих факторов, которые продавец не всегда может корректно учесть. В таких случаях бывает полезным заказать Отчет об  оценке   недвижимости, в котором будет представлен детальный анализ рынка, указаны главные ценообразующие факторы, учтены и наглядно представлены в расчете. Вся информация соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости, существенности и достаточности. Отчет подкрепит уверенность продавца в стоимости объекта;
2. Залогового кредитования(предоставление объекта недвижимости в качестве залога) или для ипотеки ( оценка   недвижимости  для ипотечного кредитования). В данном случае составление Отчета об оценке является обязательной процедурой. Банку необходимо знать стоимость имущества, передаваемого в залог. В исключительных случаях, по согласованию с банком, мы можем предоставить Заключение о рыночной стоимости недвижимости;
3. Страхование объекта недвижимости. Например, при страховании загородного дома, страховой необходимо определить стоимость улучшений, т.е. сумму страховых выплат;
4. Внесение недвижиомсти в уставный капитал(для вновь образуемых обществ или для увеличения уставного капитала). Учредителям необходимо заказать Отчет об  оценке рыночной стоимости  недвижимости . Пунктом 1 ст. 15 Закона N 14-ФЗ предусмотрено, что оплата долей в уставном капитале может осуществляться деньгами, имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.Учредители общества до момента государственной регистрации общества обязаны оплатить уставный капитал не менее чем наполовину, при этом они вправе в качестве вклада в уставный капитал общества до государственной регистрации общества в качестве юридического лица внести недвижимое имущество;
5. Налогообложение. Например, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципальной недвижимости, реализуемой по выкупной цене, независимому оценщику необходимо определитьрыночную стоимость и составить Отчет;
6. Привлечение инвесторов. При вхождении инвестора в проект (например, возведение жилого дома) на стадии активного строительства, необходимо определить инвестиционную стоимость объекта недвижиомсти;
7. Изменения целевого назначения;
8. Принятие управленческих решений. Ситуация, анлогичная приведенной в п.1;
9. Определения арендной ставки;

Оценка движимого имущества

Общие сведения

Правовые признаки изложены в статье 130 Гражданского кодекса РФ: 

«Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе». 

Движимое имущество можно разделить на две категории: 

• Транспортные средства; 
• Машины и оборудование.

Классификация движимого имущества

Под транспортными средствами понимаются средства, предназначенные для перемещения грузов и людей, включая контейнеры и другое транспортное оборудование. Транспортные средства можно подразделить на четыре вида:

• Автотранспорт (легковые и грузовые автомобили
• Железнодорожный транспорт (локомотивы и вагоны
• Водный транспорт (морские и речные суда
• Воздушный транспорт (самолеты и вертолеты).

Также транспортные средства можно подразделить на три категории:

• Транспорт общего пользования (обслуживает торговлю, перевозит товары, и население, пассажирские перевозки;
• Транспорт специального пользования (внутрипроизводственный и внутриведомственный транспорт
• Личный или индивидуальный транспорт (легковые автомобили, велосипеды, яхты, частные самолёты).

Оценка бизнеса

Общие сведения об  оценке   бизнеса

Согласно статье 132 Гражданского Кодекса РФ: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности».

Согласно материалам свободной энциклопедии «Википедия»: «Предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Включает в себя все виды имущества, используемые для этой деятельности, в том числе:

• Земельные участки;
• Здания, сооружения, автомобильные дороги и железнодорожные пути;
• Машины и оборудование;
• Инвентарь;
• Сырьё;
• Продукцию;
• Права требования;
• Долги;
• Исключительные права (нематериальные активы).»

При проведении оценки стоимости предприятия необходимо определить стоимость всех активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами. На основании такого комплексного анализа определяется реальная  оценка  стоимости  бизнеса , как имущественного комплекса, способного приносить прибыль.

Классификация бизнеса

Бизнес (предприятия) обычно классифицируют по виду и характеру деятельности, формам собственности, правовому положению и др.

По форме собственности различают предприятия, находящиеся в:

• государственной собственности;
• муниципальной собственности;
• частной собственности;
• собственности общественных организаций;
• иной форме собственности (смешанная собственность, собственность иностранных лиц, лиц без гражданства).

По масштабу:

• малые;
• средние;
• крупные.

По организационно-экономической форме:

• индивидуальные (ПБОЮЛ, кооперативы);
• партнёрства (хозяйственные товарищества и общества);
• корпорации (акционерные общества, госкорпорации).

По цели деятельности:

• коммерческие;
• некоммерческие.

Цели и задачи проведения  оценки   бизнеса

Наша оценочная компания выделяет следующие цели  оценки  стоимости  бизнеса :

• Совершения сделки купли – продажи;
• Принятия управленческих решений;
• Реструктуризации бизнеса предприятия;
• Эмиссии ценных бумаг;
• Подготовки к IPO (первая публичная продажа акций);
• Приватизации;
• Взноса в уставный капитал другого предприятия;
• Страхования;
• Определение стоимости предприятия при банкротстве или ликвидации
• Другие.

Прейскурант на услуги по оценке недвижимого имущества

Примечания:

1. Для объектов, не завершенных строительством, вводится повышающий коэффициент 2,0.
2. При количестве однотипных объектов в одном отчете более 5 используется понижающий коэффициент 0,9.
3. При количестве однотипных объектов в одном отчете более 10 используется понижающий коэффициент 0,8.
4. При количестве однотипных объектов в одном отчете более 25 используется понижающий коэффициент 0,7.
5. Стоимость выезда по городу (кроме г. Санкт-Петрбурга, которая включена в стоимость основного прейскуранта) для осмотра объекта составляет 1000 руб., стоимость осмотра объекта 1500 руб., выезд за границы города из расчета 9 руб. км пути.
6. Стоимость выезда по г. Москва и Московской области и в иные регионы оговариваются дополнительно.

Срок проведения работ- 5 рабочих дней после проведения осмотра и предоставления полного пакета, необходимых для проведения оценки, документов.